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生存空间零和竞赛 一线居民苦难行军

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吃土小白

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发表于 2017-10-24 18:13:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
  原标题:生存空间零和竞赛,一线居民苦难行军
  文/塞冬 来自公号黔财有话说
  2016年的中国,最大的经济类话题当然是房地产,全国大城市的房价集体迎来井喷,除了一直火热的一线城市外,沉寂多年的杭州、成都、无锡、天津、济南、郑州等等城市,都开始了让许多人都看不明白的跳跃式涨价。地不分南北、人不分老幼,统统主动或被动的被这一浪潮裹挟进来,或喜或悲,上亿人的生活、命运被改变,这可以说绝不夸张。
  那么,中国大城市的房价到底已经高到了怎样一种地步,未来的趋势又将如何?不卖关子,先说结论——本文会通过完整的数据,不掺杂主观意图,不使用春秋笔法,不刻意选取有利论据,最后得到这样一个结论:短期而言,一线城市已经到达阶段性顶部,但未来5-10年还会上涨50%。而造成这一结果的根本原因,就是紧缩的土地政策所带来的残酷生存空间竞争。
  在现有的土地制度下,一线城市持续不断地紧缩土地供应,最后使其成为一个铁壳,生存空间不再扩大,而同时不断有新人涌入。这样便只能诞生出一个你死我活、不能共赢的生存空间竞赛游戏。
  在讨论问题之前,需要先理清一些基本事实
  1、本文讨论的不是“中国房价”,因为占人口绝大部分的中小城市/城镇房价大致保持稳定,部分地区甚至略有下跌。而另一方面,占全国人口不到20%的大城市在大幅上涨。因此本文讨论的是“中国大城市房价”问题。
  2、想要客观的分析和讨论问题,使用的论据需要寻找权威的、官方的、公认的数据来源。做对比时要尽可能同口径,比如在进行城市对比时,要充分的考虑到各国行政区划上的巨大不同,而不是像绝大部分文章那样,比来比去,最后比的根本不是一个东西。
  一、一线城市单价已看齐纽约/湾区,紧追香港
  为了了解当前中国大城市房价到底高到一种什么程度,我们需要进行横向比较。比较的样本是中国、美国的代表城市,以及香港。
  为了全面的了解美国几大典型城市的房价情况,我们选择从www.trulia.com寻找数据,这是一家美国领先的地产搜索引擎,其模式和地位类似于国内的安居客和搜房网。这类网站拥有最多的样本,从而也更能反映全局的综合情况。
  下表是美国典型区域的房价数据,第一列都市区的概念为美国统计属的Combined Statistical Area(CSA)口径,表示联系紧密的city/county组合,大致可以对应为中国的地级市/直辖市的范围,对于部分联系紧密的区域,也可以合并算作一个CSA,比如深莞、广佛、沪昆(山)、京燕(郊)CSA。
  需要明确的是,美国的city/county和中国的地级市/直辖市概念完全不同:county大致类似于中国区/县的大小,最小的city只有一个街道那么大,最大的city则和区/县相当或略大。下表中的”核心城区”,指的就是city/county层面,其大小在后一列用中国大家熟知的区域来示意。

  中国大城市的房价大家都比较熟悉,下面列几个代表性大城市的房价情况(数据来源:链家网、安居客)

  从上面两个表格可以看到,就同地段房价而言,京沪深每平米的房价已经基本和美国最贵的纽约、湾区类似地段相当。杭州、南京、天津为代表的强二线城市,价格也基本和洛杉矶、华盛顿、波士顿、西雅图一致。
  下表是香港的价格(香港统计属,www.statistics.gov.hk/pub/B10100822016MM01B01.xls)。该表为香港房价最高峰时,2015年8月的数据,单位已换算为建筑面积和人民币。
  
  可以看到,京沪深和香港比起来,核心城区vs港岛,近郊vs九龙,远郊vs新界,价格大致是香港的2/3左右。
  综上,从上述中、美、港的对比来看,类似地段的单价:香港> 京沪深=纽约=湾区> 中美强二线城市。这么看来,京沪深的房屋的单价的确很贵,这三个城市的人均GDP只有全美的30-40%,住房单价却看齐了美国最贵的地区。这样高的价格是否合理呢?我们继续往下看。
  二、房价收入比仍在合理区间,极低人均面积导致身心痛苦
  我们先来设想一个简单的例子:
  1、现在有两个城市:城市A和城市B
  2、A、B两个城市的年平均收入一样高,并且两个城市的居民都愿意将相同年数的相同比例家庭收入用于购房。也就是说,两个城市人民接受的住房总价一样高
  3、城市A因为各种原因,人均住房面积只有城市B的一半
  4、城市A的绝大多数居民并没有被只有一半的人均面积吓到,两个城市的绝大多数家庭都在各自所在的城市购房
  由上述2、3、4可以推出:A、B两个城市平均每套住房的总价一样,而城市A由于人均面积只有城市B的一半,那城市A的每平米单价将会是城市B的2倍。这是一个再简单不过的小学低年级数学问题。
  从中我们可以得到什么?一个地区房价是否合理,并不取决于其单价是否过高,而在于每套房子的平均总价是否在当地人民的合理承受范围内。例如香港的人均GDP只有美国的3/4,但香港的住房单价却远高于美国大城市,包括纽约和湾区。香港的住房价格畸高么?不一定——因为香港的人均居住面积只有不到20平米,远少于美国大城市。香港住房的平均总价并不比美国大城市高。
  也就是说,香港人民和美国大城市人民,最终付出的用于购房的总价大致是类似的,但由于香港的人均住房面积太小,同样的钱,在香港买到的面积太少,于是单价就极高,这导致了香港人民极其严峻的住房压力。但并不代表香港房价有泡沫——因为香港和美国大城市的“平均每套总价/ 平均家庭收入”的比例类似的。
  下面我们就来看看美国上述大城市的“平均每套总价/ 平均家庭收入”数据。
  从下表可以看到(数据来源,trulia.com,美国统计局),曼哈顿、旧金山、山景城、剑桥这些热点地区的中位数单套住房总价超过了100万美元。帕罗奥托和比弗利山甚至超过了200万美元。这些全美住房最贵的区域,其“中位数每套总价/中位数家庭年收入”比例,都达到了15-20左右。也就是说,对于这些热点地区的普通常住居民而言,需要不吃不喝15-20年,才能买的起一套普通的房子。而就全美而言,这一比例仅仅只有3出头。
  
  那么,在中国最贵的区域,这一比例会是多少呢?我们以北京为例来进行计算,由于无法找到北京每套房的平均价格,我们改为计算如下一个公式: 
  平均住房单价* 人均住房面积/ 人均收入
  (注意,美国数据的分子分母用的都是中位数,而北京的分子分母用的都是平均数,因为两地只能找到这样的数据。因为分子分母都采用的是中位或平均,这大致抵消了两者的区别,使得这一数据大致上可比)
  那么,北京的人均住房面积是多少呢?这并不是个简单的问题。按照北京市统计局的数字,北京2015年的城镇居民人均建筑面积是31.69平米,但这一数据是通过居委会登记资料采样得到的样本,这并不一定代表了所有常住人口的居住状况。
  根据《北京市统计年鉴2015》 8-14,2014年,在北京的国有土地上,年末实有住宅建筑面积为47610万平米,城镇常住人口1859万,这样算来,北京市2014年的城镇常住人口人均住宅建筑面积为:25.6平米。
  根据链家网数据,北京2016年8月每平米均价为51558元。根据统计年鉴,2015年北京市城镇人均总收入为5.97万元(这一口径涵盖了老、幼、非劳动力在内的所有人口),按8%名义增速计算,2016年预计为6.44万元。下面来进行计算:
  平均建筑面积单价* 城镇常住人口人均住宅建筑面积/ 城镇常住居民人均总收入
  北京人均住房总价/ 人均年收入比= 5.16w* 25.6 / 6.44w = 20.5
  可以看到,北京的这一比例较美国最贵区域的15-20倍,只是略高而已
  我们可以粗略估算一下最核心的北京市西城区的这一比例,我们假设西城的人均住房面积是全市平均水平的8成,根据西城区统计数字估算,西城区2016年的人均总收入约8.18万元,计算如下:
  西城区人均住房总价/ 人均年收入比= 25.6 * 0.8 * 8.8w / 8.18w =22.03
  西城区的房价收入比,只比美国最贵的区域高约10-20%
  最后,香港的这一比例数据,由于只能找到统计属公布的收入数据,人均面积无法获得,平均房价也只能根据上述香港各区域房价进行粗略估计。经过大致的计算,香港的这一比例,大致也是20左右。
  所以我们最后会发现,无论是北京、香港,还是美国最贵的区域,人们愿意用来购房的家庭收入的比例,都是类似的。美国最贵的区域为不吃不喝15-20,香港为20年左右,全北京为20.5年,西城区为22年。
  看到这里,许多人会问:
  “怎么可能才20年?现在北京五环一套还凑活的大三居都是1000多万,家庭收入哪怕30万,也得至少30-50年不吃不喝才行”
  “湾区人家20年买的是200多平的house,我们要买200多平,那得100年不吃不喝,你居然说和北京和湾区的房价收入比一样?!?!”。
  如果看到这里还问出这样的问题,那希望你回头把上述逻辑都再看一遍。
  这里做个小结:
  中国的一线城市和香港类似,因为政府对土地供应的控制,导致极少的人均居住面积,从而造成和收入相比而言极高的住房单价,这让居住在其中的大部分普通人感到难以承受的住房压力,从而觉得价格泡沫严重。然而通过客观的计算我们发现,对于以北京为代表的中国一线城市和香港而言,人们用于购买一套平均水平住房的平均收入年限,只比美国最贵的区域略高。
  最后,再补充一下,北京和美国大城市的住房市场有以下几点不同,大家可以自行加入下列因素再考虑一下上述比例是低是高:
  1、北京无房产税,美国大城市每1-2%不等房产税
  2、北京限购,美国大城市不限购
  3、北京的贷款利率比美国大城市更高
  4、北京年平均收入平均以7-8%增长,比美国大城市增速更高
  5、中国人民比美国人民可能更愿意在住房上进行花费
  通过上述分析,我们发现,造成中国一线城市(包括香港)房屋单价畸高的最主要原因,是极低的人均住宅面积。这使得中国大城市的居民,在付出的平均总价/年收入比并没有明显畸高的情况下(也就是说横向比较并没有显著的泡沫),只能买到极其有限的居住面积,同时需要承担极其高昂的每平米单价。从而产生了特别显著的住房困难主观感受。
  同时我们也需要注意到,中国大城市的平均总价/年收入比,已经达到了一个比较高的地步,如果没有大规模炒作泡沫的话,在往上难以有突破的空间。特别是对于限购限贷几乎全球最严格的中国一线城市而言,短期内房价进一步提高的空间是很有限的。
  三、生存空间被锁死,一线居民苦难行军
  那么,在知道了问题根源后,为了解决单价畸高的问题,唯一的解决思路就是扩大土地和住宅供应,增加人均住宅面积,从而使得人们在总价恒定的情况下,单价降低,能购买的面积扩大,住房困难的主观痛苦感降低。
  但我们都知道的是,中国的一线城市正在采取极其严格的土地控制,不断的缩减土地供应,甚至提出远期建设用地净减少的目标。这就导致上述这一唯一解决方案无法实现。
  下表是北京历年的常住人口人均住宅面积变化情况(数据来源,北京历年统计年鉴)。
  
  
  从上图可以非常直观的看到,从2007年开始,北京的城镇常住人口人均住宅建筑面积开始停止增长,甚至缓慢下跌。也就是说,北京每年新供给的房屋,已经跟不上人口的增长步伐。换句话说:从2007年开始,北京的人均生存空间被锁死了。也正是从2007年开始,北京的房价开始了爆发式快速增长。
  当人均生存空间被锁死后,人们会发现,自己的收入增加,并不能换来住房面积的扩大,相反则带来的是房屋单价的提高。人们努力奋斗的结果,并不会带来共赢,而是成为一场零和游戏,只有那些收入增速超过平均速度的人,才能扩大生存空间,而剩下的,则是被迫减少空间,直到退出游戏。2007年前,经济的发展,人们收入的提高,带来了大家的共赢,大伙的居住条件都在快速改善。而2007年后,因为人均面积的锁死,对于大部分普通人而言,改善居住条件的希望,就越来越走向破灭。
  下表是北京历年住宅竣工面积,包括商品住宅和非商品住宅(数据来源为北京统计年鉴)。可以看到,2005年前,人均住宅竣工面积快速增加,2005年时,平均每人每年能新竣工达到2.35平米,这是一个很可观的数字。到2015年时,这一数字下降到1.01平米。
  需要注意的是,住宅竣工面积并不意味着住宅的净增量。住宅的竣工-住宅的拆迁,才是净增量。一方面,目前大城市的用地越来越依赖于旧改、拆迁,相比较于十多年前直接占用空地/耕地而言,这种存量改造置换的面积净增比率是大大减少了。另一方面,住宅是有寿命的,如果以50年寿命来计算,人均每年净竣工0.5平米,人均面积也只有25平米,何况现在许多建筑都在没有达到使用寿命时就被拆掉。
  
  
  至于未来,在严控特大城市规模,划定建设用地红线、生态红线、耕地红线等刚性约束前提下,以北京为代表的一线城市建设用地规划大都保持稳定,甚至有净减少的要求。在这样的大前提下,在可以预见的将来,一线城市的土地供给仍然会程缩减态势,人均居住面积仍然会被锁死。人们收入的提高,只会带来住宅单价的增长,而不会带来人均住房的扩大。
  四、零和的生存竞赛让一线房价终将站上世界之巅
  那么,一线城市的房价最终会达到一个什么样的水平呢?我们来进行一些简单的计算:
  以北京市西城区为例,根据西城区统计年鉴相关数据估算得到,西城区2016年人均总收入为8.18万元。假设未来5年平均增速为7%,则5年后达到11.7万元。按照上面所说的20倍人均面积总价/平均收入这一比例来进行计算。5年后人均总价达到约240万元。假设西城区人均建筑面积为20平米,则均价达到12万元,也就是上表中香港岛当前的平均价格。这一价格水平,大致是现在的140%。也就是说,未来5年,西城区房价的合理涨幅是约40%。
  换成另一个角度。我们使用帕罗奥托来对比北京的中关村-上地-西北旺-永丰一带的IT产业区。当前帕罗奥托的中位数住房价格是230万美元,约1500万人民币。根据链家网的数据分析得到,中关村-上地-西北旺-永丰一代的住房价格中位数约700万,也就是说,是帕洛奥拓的约1/2不到。
  我们做一个稍微乐观的假设,假设10年后,中关村-上地-西北旺-永丰一代的中位数家庭年收入,接近当前2016年帕洛奥拓的水准(12.6万美元,合83.2万人民币)。且这一代的房价收入比率,和帕洛奥拓类似。那我们经过一个简单的小学算术题就可以得到:10年后,中关村-上地-西北旺-永丰的房屋中位数总价,会接近当前帕罗奥托的1500万人民币,比现在翻倍。
  在房屋中位数总价大幅提高的同时,由于上述区域未来几乎没有多少住宅供给。在总价翻倍+人均面积锁死同时生效时,结果就是住宅单价翻倍。那么一个可怕的后果就是,上述海淀IT产业区,在10年后,将会达到约15-20万每平米的平均价格。
  这样的高位翻倍,看似可怕,但并非不可能。过去5年,在全美房价大体保持稳定的同时,只有硅谷核心区出现了大规模翻番。如果我们假设中国未来10年的互联网产业发展速度约为硅谷互联网企业过去5年的平均增速。那未来10年“中国硅谷”的房价,则有很大的概率,会达到15-20万一平的全球平均最高单价——这将会是目前香港岛较好区域的平均价格。
  下图为帕罗奥托过去5年中位数价格的变化图,可以看到,从11-16年,这一地区房价实现了翻番。
  
  下图为曼哈顿过去五年的房屋中位数价格变化图,可以看到,曼哈顿的5年涨幅大约是30%左右,远低于硅谷核心区。同样的我们也会发现,在过去几年,建国门-CBD一代的涨幅,也是落后于上地、西北旺、永丰这些IT产业区的。
  
  总结一下上述论证过程和结论:
  1、中国一线城市的平均住宅价格/平均收入比率,横向比较,并没有达到一个泡沫和离谱的水准,目前的房价是合理、可控的。从短期来看这一比率已经处于较高水平,短期内大城市房价的上涨空间有限
  2、中国大城市住宅单价昂贵的主要原因和香港类似,都是土地和住房供应严重短缺,人均面积极小,这使得人们对于住房困难的主观感受非常直接
  3、中国大城市未来的人均生存空间将继续锁死,人与人之间的竞争成为零和游戏,平均收入的提升只会带来住宅单价的提高而不会让人均面积提升,只有收入跑赢大盘的人,才能获得居住空间的改善
  4、随着大城市的收入,特别是IT、金融等产业收入的快速提高。中国大城市的房价从中长期看,仍然有50%以上的增值空间。特别是对于互联网产业集中的区域而言,还可能会有翻倍的可能,从而在单价上达到类似、甚至超越香港的水准,傲视全球
  未来超越纽约、香港的房价,必然导致对于一线城市的大部分普通人而言,等待他们的,只能是自我缩减生存空间,从物理上逐渐消失(平均0.7的超低生育率)或离开。
  和市场规律相违背的“严格控制特大城市规模”、“以地控人”、“以房控人”,最后的结果就是,中国最优秀的年轻人,一代又一代进入一线城市的铁壳,然后其中的大部分会从基因上最终被消灭掉。
  这不是一个耸人听闻的预言,这只是一个简单的小学数学问题。

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